Finanzgericht Köln erleichtert Verlustabzug bei Ferienhäusern auch bei erst nachträglichem Ausschluss der Selbstnutzung
Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese Grundsätze gelten im Prinzip auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Ist diese Voraussetzung erfüllt, ist wegen der dann auch für die Ferienwohnung typisierende Annahme der Absicht, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, eine zusätzliche Überschussprognose nicht erforderlich.
Wird eine Ferienwohnung hingegen nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die mietweise Überlassung der Ferienwohnung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar, die die Basis für die typisierende Annahme der Absicht bildet, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. In solchen Fällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht daher durch eine (Überschuss-) Prognose überprüft werden.
Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses können selbst dann steuermindernd berücksichtigt werden, wenn kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. So entschied das Finanzgericht Köln in einem Fall, wo sich ein Eigentümerehepaar eine Eigennutzung zunächst vorbehalten hatte, diese dann erst nachträglich ausgeschlossen wurde und bei welchem das „hotelmäßigen“ Angebot des Ferienhauses über den Zeitraum von 1999 – 2006 nur Verluste erwirtschaftet hatte.
Wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob ein nachträglicher Ausschluss einer ursprünglich vereinbarten Selbstnutzungsmöglichkeit die Überprüfung der Einnahmeerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose genauso ausschließt, wie das in Fällen einer von Anfang an ausgeschlossenen Selbstnutzung der Fall ist, hat das Gericht jedoch die Revision zugelassen.
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