Die \u00dcberschrift haben wir aus der nachfolgenden Pressemitteilung herausgezogen:<\/p>\n
Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 004\/2022 vom 12.01.2022<\/a> zum Urteil vom 12. Januar 2022 \u2013 XII ZR 8\/21:<\/p>\n Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung<\/span> <\/span><\/strong><\/p>\n Der u.a. f\u00fcr das gewerbliche Mietrecht zust\u00e4ndige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen f\u00fcr die Zeit einer beh\u00f6rdlich angeordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung w\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie zur vollst\u00e4ndigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.<\/p>\n Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Die Beklagte hat von der Kl\u00e4gerin R\u00e4umlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts f\u00fcr Textilien aller Art sowie Waren des t\u00e4glichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im M\u00e4rz 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erlie\u00df das S\u00e4chsische Staatsministerium f\u00fcr Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. M\u00e4rz 2020 Allgemeinverf\u00fcgungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgesch\u00e4ft im Mietobjekt vom 19. M\u00e4rz 2020 bis einschlie\u00dflich 19. April 2020 schlie\u00dfen musste. Infolge der beh\u00f6rdlich angeordneten Betriebsschlie\u00dfung entrichtete die Beklagte f\u00fcr den Monat April 2020 keine Miete.<\/p>\n Bisheriger Prozessverlauf:<\/strong><\/p>\n Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete f\u00fcr den Monat April 2020 in H\u00f6he von 7.854,00 \u20ac verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte – unter Abweisung der Klage im \u00dcbrigen – zur Zahlung von nur 3.720,09 \u20ac verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schlie\u00dfungsanordnung auf Grundlage der Allgemeinverf\u00fcgungen sei eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage des Mietvertrags i.S.v. \u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a> eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete f\u00fcr die Dauer der angeordneten Schlie\u00dfung auf die H\u00e4lfte reduziert werde.<\/p>\n Entscheidung des Bundesgerichtshofs:<\/strong><\/p>\n Auf die Revisionen der Kl\u00e4gerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung, die aufgrund einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grunds\u00e4tzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten R\u00e4umen auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df \u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a> in Betracht kommt.<\/p>\n Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gew\u00e4hrleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsst\u00f6rungsrechts, insbesondere des \u00a7 313 BGB<\/a> zum Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage, ist nicht durch die f\u00fcr die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 \u00a7 2 EGBGB<\/a> ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Vorschrift nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschr\u00e4nkung des K\u00fcndigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur H\u00f6he der geschuldeten Miete aussagt.<\/p>\n Die auf den Allgemeinverf\u00fcgungen des S\u00e4chsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschlie\u00dfung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> gef\u00fchrt, weshalb das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach \u00a7 536 Abs. 1 BGB<\/a> abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Ma\u00dfnahmen w\u00e4hrend eines laufenden Mietverh\u00e4ltnisses Beeintr\u00e4chtigungen des vertragsm\u00e4\u00dfigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i.S.v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> begr\u00fcnden. Voraussetzung hierf\u00fcr ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Ma\u00dfnahme bewirkte Gebrauchsbeschr\u00e4nkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schlie\u00dfungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschr\u00e4nkung der Beklagten erf\u00fcllt diese Voraussetzung nicht. Die beh\u00f6rdlich angeordnete Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung kn\u00fcpft allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verst\u00e4rkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus beg\u00fcnstigt und der aus Gr\u00fcnden des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverf\u00fcgung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume im \u00dcbrigen noch der Kl\u00e4gerin tats\u00e4chlich oder rechtlich die \u00dcberlassung der Mietr\u00e4umlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schlie\u00dfungsanordnung weiterhin f\u00fcr den vereinbarten Mietzweck zur Verf\u00fcgung. Das Vorliegen eines Mangels i.S.v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck der R\u00e4umlichkeiten zur „Nutzung als Verkaufs- und Lagerr\u00e4ume eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts f\u00fcr Textilien aller Art, sowie Waren des t\u00e4glichen Ge- und Verbrauchs“. Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass die Kl\u00e4gerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch f\u00fcr den Fall einer hoheitlich angeordneten \u00d6ffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie \u00fcbernehmen wollte.<\/p>\n Dem Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen kann jedoch im Fall einer Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung, die aufgrund einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grunds\u00e4tzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df \u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a> zustehen. Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt; seine Erw\u00e4gungen zu einer m\u00f6glichen Vertragsanpassung sind jedoch nicht frei von Rechtsfehlern.<\/p>\n Aufgrund der vielf\u00e4ltigen Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie wie Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen, Kontakt- und Zugangsbeschr\u00e4nkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland w\u00e4hrend des ersten Lockdowns im Fr\u00fchjahr 2020 ist im vorliegenden Fall die sogenannte gro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschlie\u00dfenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht \u00e4ndern und die Sozialexistenz nicht ersch\u00fcttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gest\u00f6rt, dass die Beklagte aufgrund der zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverf\u00fcgungen ihr Gesch\u00e4ftslokal in der Zeit vom 19. M\u00e4rz 2020 bis einschlie\u00dflich 19. April 2020 schlie\u00dfen musste. Daf\u00fcr, dass bei einer zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie beh\u00f6rdlich angeordneten Betriebsschlie\u00dfung die tats\u00e4chliche Voraussetzung des \u00a7 313 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a> einer schwerwiegenden St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage erf\u00fcllt ist, spricht auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 \u00a7 7 EGBGB<\/a>. Danach wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des \u00a7 313 Abs. 1 BGB<\/a>, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert hat, wenn vermietete Grundst\u00fccke oder vermietete R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie f\u00fcr den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschr\u00e4nkung verwendbar sind.<\/p>\n